Operaciones inmobiliarias: ¿quién liquida el IVA?

Inversión del sujeto pasivo

Cuando un empresario efectúa una venta o presta un servicio sujeto y no exento de IVA, suele ser él el sujeto pasivo de la operación. Por tanto, es dicho empresario quien debe repercutir y cobrar el IVA y después liquidarlo en la autoliquidación del período. Hasta 2012, este tratamiento fiscal también era de aplicación en todas las operaciones inmobiliarias.

No obstante, debido a la mala situación económica de aquel momento, muchos promotores y constructores dejaron de satisfacer el IVA previamente repercutido a sus clientes, lo que supuso graves perjuicios para Hacienda. Por ello, desde entonces en ciertas operaciones inmobiliarias se ha establecido la “inversión del sujeto pasivo”.

Con esta medida, Hacienda pretende minimizar el riesgo de que haya promotores o constructores con dificultades económicas que dejen de satisfacer el IVA repercutido. En estos casos:

• La empresa promotora o constructora no debe repercutir IVA en sus facturas (y, por tanto, no debe liquidarlo); tan solo deberá indicar una mención del tipo operación con inversión del sujeto pasivo .
• Es el empresario destinatario de la operación el obligado a autorrepercutir y liquidar el IVA de la venta.

Observe que esto sólo es aplicable en operaciones entre empresarios. Si el destinatario es un particular, la inversión del sujeto pasivo no es posible, ya que un particular no puede liquidar el IVA. Vea a continuación las operaciones en las que tiene lugar la inversión del sujeto pasivo.

Caso particular: renuncia a la exención de IVA

Cuando una empresa adquiere una edificación de segunda mano a otro empresario, o un terreno rústico, la compraventa está exenta de IVA y es la entidad adquirente la encargada de liquidar el ITP. Recuerde que el lTP no es deducible como el IVA y supone para el adquirente un mayor coste de la compra (de entre el 6% y el 11% del valor del inmueble, según la comunidad autónoma en la que esté ubicado).

No obstante, existe la posibilidad de que, cumpliendo ciertos requisitos, el vendedor pueda renunciar a la exención del IVA, de forma que la operación sí tribute por IVA y el adquirente evite el mencionado coste por ITP. Pues bien, desde 2012, si se produce dicha renuncia, el vendedor tampoco debe repercutir IVA: es el adquirente quien deberá autorrepercutirse a sí mismo el impuesto.

Para que sea posible la renuncia a la exención del IVA, recuerde que deben cumplirse ciertos requisitos:

• El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA, es decir, debe haber utilizado el inmueble en una actividad empresarial.
• El adquirente deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte (en caso de que esté en prorrata, también es posible la renuncia).

Si el inmueble se va a destinar a una actividad exenta de forma que el IVA soportado no será deducible, la renuncia no será posible (por ejemplo, si se va a utilizar como consulta médica).

Para renunciar a la exención, el vendedor debe notificar por escrito al adquirente que ejercita la renuncia, y éste último debe comunicar al vendedor que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. Estas comunicaciones pueden realizarse en la propia escritura de compraventa.

Subcontratistas

Esta regla no sólo afecta a los constructores contratados directamente por el promotor, sino también a las empresas que a su vez son subcontratadas por dichos constructores (algo muy frecuente en este sector de actividad). Esas empresas subcontratadas, antes de dejar de repercutir el IVA, deben comprobar el tipo de obra en la que están participando y asegurarse de que consiste en la construcción y la rehabilitación de un inmueble o en la urbanización de un terreno.

Es recomendable que la empresa subcontratada solicite un certificado al constructor conforme el conjunto de las obras en las que participa son de ese tipo. Además, para que se considere que está ejecutando una obra y no un simple servicio, la empresa debe participar materialmente en las obras. Así, por ejemplo:

• No debe repercutir IVA una empresa que instala la fontanería o el parqué de un edificio en construcción o que lleva a cabo la señalización de una autovía que se está construyendo.
• Sí deberá repercutirlo una empresa que suministra materiales o herramientas o alquila una grúa sin conductor, ya que ello no se considera una ejecución de obra.

En Febrer Asesores somos expertos en asesoramiento fiscal a empresas y profesionales. Si desea ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros.