Transformación de local en vivienda: ¿Cómo aplicar la reducción fiscal en el IRPF?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite a los propietarios de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda aplicar una reducción en la base imponible del rendimiento neto positivo obtenido. Sin embargo, cuando se trata de un local que ha sido reconvertido en vivienda, es fundamental conocer en qué circunstancias se puede acceder a esta reducción y cuál será su porcentaje. La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V2326/2024, de 8 de noviembre de 2024, analiza los requisitos necesarios para aplicar la reducción establecida en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF).

1. Aplicación de la reducción según el tipo de arrendamiento

El artículo 23.2 de la LIRPF establece diferentes porcentajes de reducción en función de las características del arrendamiento:

• 90% de reducción: Si el arrendador firma un nuevo contrato sobre una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y reduce la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior.
• 70% de reducción: Cuando se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
  • La vivienda se alquila por primera vez y se encuentra en una zona de mercado tensionado, con arrendatarios de entre 18 y 35 años.
  • La vivienda es arrendada a una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro, que la destina a alquiler social o alojamiento para personas en situación de vulnerabilidad.
• 60% de reducción: Se aplica cuando la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación conforme a lo dispuesto en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) y las obras hayan finalizado en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.
• 50% de reducción: Se aplica en cualquier otro caso, siempre que el arrendamiento sea para vivienda habitual.

2. Requisitos para aplicar la reducción del 60% por rehabilitación

Para que un inmueble reconvertido en vivienda pueda beneficiarse de la reducción del 60%, debe cumplir dos condiciones esenciales:

a) Rehabilitación del inmueble

• La rehabilitación debe ajustarse a lo establecido en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que la define como:
  • Actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas conforme al Real Decreto 233/2013.
  • Obras dirigidas a la reconstrucción del inmueble, afectando elementos estructurales como fachadas, cubiertas o estructuras.
  • El coste de la rehabilitación debe superar el 25% del valor de adquisición del inmueble (si fue adquirido en los dos años anteriores a las obras) o del valor de mercado del inmueble antes de la rehabilitación.
• No se consideran rehabilitación las obras de redistribución interior, mejoras en instalaciones de fontanería, calefacción o electricidad, ya que no afectan la estructura del inmueble.

b) Arrendamiento como vivienda habitual

• El arrendamiento debe cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, el inmueble debe estar destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
• No se aplicará la reducción si el alquiler es para uso turístico o de temporada, ya que en estos casos no se considera arrendamiento de vivienda habitual.

Ejemplo: Un propietario reforma un antiguo local comercial y lo convierte en vivienda, reforzando su estructura e invirtiendo en la rehabilitación más del 25% del valor del inmueble. Al alquilarlo como vivienda habitual del inquilino, podrá aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos obtenidos.

3. Verificación y acreditación de la reducción

Para aplicar la reducción del 60%, es fundamental disponer de pruebas documentales que acrediten el cumplimiento de los requisitos. Entre ellas se encuentran:

• Licencias de obra y permisos municipales que confirmen la ejecución de una rehabilitación estructural.
• Facturas y justificantes de pago de la rehabilitación.
• Informes técnicos y certificaciones que acrediten que la obra cumple con los requisitos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
• Contrato de arrendamiento en el que se especifique el uso como vivienda habitual.

En caso de que la Administración Tributaria cuestione la aplicación de la reducción, corresponderá al propietario justificar el cumplimiento de los requisitos mediante estos documentos.

4. Alternativa: Reducción del 50% en caso de no cumplir con la rehabilitación

Si el inmueble reconvertido en vivienda no cumple con los requisitos de rehabilitación, pero sí con la condición de ser arrendamiento para vivienda habitual, se podrá aplicar la reducción del 50% sobre los rendimientos netos positivos.

Ejemplo: Un contribuyente transforma un local comercial en vivienda, pero la obra solo consistió en la redistribución de espacios y modernización de instalaciones. Como no se trata de una rehabilitación estructural, no puede aplicar la reducción del 60%, pero sí la del 50%.

En definitiva, como hemos visto, la consulta vinculante V2326/2024 de la DGT aclara que la reducción del 60% del artículo 23.2 de la Ley IRPF es aplicable cuando un local se reconvierte en vivienda y ha sido objeto de una rehabilitación conforme al artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. En caso contrario, si el arrendamiento cumple con los requisitos de uso como vivienda habitual, se aplicará una reducción del 50%.

Dado que la aplicación de estas reducciones está sujeta a comprobaciones por parte de la Administración Tributaria, es fundamental que los propietarios cuenten con la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos. Ante cualquier duda, se recomienda asesoramiento fiscal especializado para garantizar una correcta aplicación de la normativa y evitar posibles regularizaciones por parte de Hacienda.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo.