¿Qué hacer ante un impago en el alquiler de local de negocio?

Antes de nada, es importante indicar que la legislación reciente sobre fomento de medidas de alquiler da un colchón a los propietarios que, ahora, tienen una opción más rápida de recuperar el usufructo del local en caso de impago. Sin embargo, sí conviene tener en cuenta la posibilidad del requerimiento extrajudicial para intentar arreglar la situación sin necesidad de recurrir a las acciones judiciales.

Requerimiento extrajudicial

Un primer intento consistiría en realizar un requerimiento por escrito al arrendatario para que pague las cantidades adeudadas; en algunos casos, puede funcionar y ahorrará los trámites judiciales. Eso sí, es preceptivo que, para que sea válido como comunicación, se realice mediante un sistema que deje constancia. Para ello, lo más recomendable es utilizar el burofax o la carta con acuse de recibo porque ambos supuestos valdrán como advertencia ante un tribunal. Se desaconseja el uso del teléfono móvil, carta convencional o correo electrónico porque el arrendatario podría alegar que no ha recibido la notificación, o incluso no ser aceptados.

Como principio general, es una buena herramienta para el caso en que el arrendatario adeude un mes o dos, como máximo, porque puede servir para que recupere sus obligaciones contractuales voluntariamente.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial se puede iniciar, incluso cuando el arrendatario se retrase en una mensualidad y, para ello, se puede reclamar tanto el desahucio,  como el pago de las rentas que se adeudan o ambas cosas. Lo más habitual es que se exija el desahucio y el pago de las rentas, aunque es posible que lo segundo no se consiga porque el arrendatario es insolvente.

Hay que presentar la demanda ante el juzgado para que decida resolver el contrato y, posteriormente, ejecutar el lanzamiento. No obstante, conviene recordar que el arrendatario podrá enervar el lanzamiento una vez si, en los 10 días posteriores a la notificación del desahucio, paga el total de la deuda.

Desahucio

El arrendador puede ejercitar el desahucio contra el arrendatario por alguna de las causas siguientes:

• Por haber expirado el término convencional o el que deriva de la Ley
• Por falta de pago de la renta
• Por incumplimiento de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato
• Por destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

En las demandas de desahucio por falta de pago del alquiler, el letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión y previamente a la vista, ha de efectuar requerimiento al demandado para que, en el plazo de 10 días:

• Desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel, en el tribunal o notarialmente, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o,
• en otro caso, comparezca ante el letrado y alegue las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante expresa en su demanda que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador -no inferior al 15 días desde la notificación de la demanda-, la aceptación de este compromiso equivale a un allanamiento .

Se puede concluir que los problemas derivados del impago del alquiler son ahora menores para el propietario porque es posible agilizar los procedimientos de desahucio y el posterior lanzamiento. En consecuencia, es importante tomar medidas preventivas que sirvan para resolver ágilmente el litigio.

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