¿Qué puedo negociar antes de firmar un contrato de alquiler de vivienda?

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Los contratos de arrendamiento pueden y deben ser negociados. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta, el pago de impuestos o los gastos de la comunidad. 

Por ello, debido a que hay muchas cuestiones sobre las que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no dice nada al respecto, resulta imprescindible que las partes negocien libremente sobre estas cuestiones, siendo los pactos alcanzados totalmente válidos obligatorios para las partes.

Entre las cuestiones negociables por las partes más relevantes, encontramos las siguientes:

1.- Duración del contrato: lo normal es firmar por un alquiler de al menos un año de duración y esperar a que se apliquen las prórrogas legales a las que tiene derecho el inquilino. Pero es posible establecer duraciones superiores. Eso sí, el arrendador no podrá exigir la finalización anticipada del contrato por necesitar la vivienda para uso propio, puesto que ese derecho sólo es aplicable cuando entre en juego la prórroga legal.

Por otro lado, el desistimiento del arrendatario puede implicar una penalización superior a la que correspondería si se hubiera firmado solo por un año.

2.- Garantías adicionales: el casero puede pedir otras garantías además de la fianza de un mes, que es obligatoria. Así, puede pedir un aval bancario, un fiador solidario, un depósito o una prenda. Si se piden, es básico saber qué implicaciones tienen cada una de ellas.  

3.- Actualización de la renta: con la modificación de la LAU actualmente existe plena libertad de pactos a la hora de determinar la forma de actualizar la renta en los alquileres de vivienda. Así, es igual de válida una actualización por referencia al IPC, como una actualización constante de un 5% anual durante la vigencia del contrato.

4.- Gastos de comunidad: la mayoría de las veces estos gastos los paga el propietario pero también es válido que los abone el inquilino sí así se contempla en el contrato. Para su validez es necesario que conste por escrito y se incluya su importe anual. De no ser así, no se podrán repercutir al arrendatario.

5.- Contratación de un seguro: aunque la Ley no dice nada al respecto, el contrato sí puede establecer la contratación de un seguro del hogar, un seguro en caso de impago de renta o, simplemente, la obligación de pagar al propietario el coste del seguro de hogar que tenga.

6.- Impuestos: el casero puede repercutir el pago de determinados impuestos, como el IBI o la Tasa de basuras. Si no se dice nada, los impuestos corren a cargo del propietario pero la Tasa de Basuras corresponde siempre al inquilino.

7.- Prohibición de mascotas: es perfectamente válido y además, en caso de ser incumplido, es causa de resolución del contrato.

8.- Obligación de devolver la casa en buen estado: el casero puede incluir cuestiones adicionales, como que en la devolución la casa esté pintada y limpia. El incumplimiento de estas obligaciones por parte del inquilino dará derecho al arrendador a retener la fianza para cubrir el coste de la obligación incumplida.

En definitiva, el contrato de arrendamiento de vivienda es un documento privado que obliga a las partes firmantes, y que previamente a firmarlo, se debe negociar y ser plenamente consciente de todo lo que en él se incluye, y de las posibles consecuencias de su incumplimiento.

Tanto si eres propietario, como si eres inquilino, debes buscar asesoramiento profesional que vele por tus intereses. En Febrer Asesores, somos especialistas en esta materia, y podemos redactar tu contrato de arrendamiento, o revisar uno ya facilitado por la otra parte, y proponer las modificaciones pertinentes en pro de tus intereses.

Si deseas ampliar esta información, no dudes en consultarnos, sin compromiso alguno por tu parte.