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Procedimiento de desahucio por falta de pago. Dudas frecuentes.

Procedimiento de desahucio por falta de pago. Dudas frecuentes.

¿Cuántos impagos son necesarios para iniciar un Desahucio?

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso; de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendamiento (…)”

Por tanto, una única mensualidad impagada es suficiente para iniciar el proceso de desahucio.

¿Y si el arrendatario (inquilino) me paga todos los meses con retraso? ¿Tengo que tolerar que me pague fuera del plazo establecido en el contrato de arrendamiento?

La Sala Civil del Tribunal Supremo establece “el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas.” “El pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos.”

Por tanto, cuando el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, y se pueda acreditar el pago impuntual de diversas mensualidades fuera del plazo legal pactado, debe ser considerado causa suficiente para estimar una demanda de desahucio.

No se debe considerar abuso de derecho cuando el arrendador pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuando el arrendatario persiste en su impuntualidad.

¿Y si el arrendatario me paga las mensualidades del arrendamiento, pero no me abona los gastos de luz y agua?

El artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que “Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.” Además, la mayoría de los contratos de arrendamiento establecen de forma expresa que el arrendatario debe abonar estos gastos.

Siendo así, el desahucio por falta de pago puede interponerse tanto por impago de renta como por el impago de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Es decir, el impago de las facturas de los gastos de luz y agua es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, por tanto, causa suficiente para interponer la correspondiente demanda de desahucio.

Sin embargo, deben cumplirse una serie de requisitos formales, que valoramos de forma individualizada con cada uno de nuestros clientes antes de recomendarles interponer la correspondiente demanda de desahucio por este motivo.

¿Si el arrendatario no me paga, puedo entrar en mi inmueble para recuperarlo?

El hecho de que el arrendatario no abone la renta no faculta al arrendador a entrar en el inmueble y tomar posesión del mismo sin previamente haber resuelto el contrato de arrendamiento. 

Dicha resolución puede ser de mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario mediante la firma del correspondiente documento de resolución del contrato, o, si no ha sido posible llegar a un acuerdo, por resolución judicial iniciando el pertinente procedimiento de desahucio.

¿Si el arrendatario no me paga las facturas de suministros -que vienen a mi nombre-, puedo cortarle la luz y/o el agua para forzarle a abandonar la vivienda?

No, los Tribunales vienen entendiendo que es una coacción; si el arrendatario presenta la correspondiente denuncia, puede dar lugar a una condena en el ámbito penal.

En FEBRER ASESORES, con carácter general, recomendamos a nuestros clientes cambiar la titularidad de todos los consumos a nombre del arrendatario (con obligación de restituir la titularidad a la finalización del contrato y su correspondiente penalización en caso de no hacerlo), para evitar los siguientes problemas:

  • Si el propietario es el titular del contrato de suministro, y en el caso de que el arrendatario deje de pagar su consumo al arrendador y éste a su vez deje de pagar a la suministradora, el arrendatario – como hemos visto- podría denunciar al propietario por coacción en caso de que la compañía llegase a cortar el suministro.
  • Si el contrato de suministro está a nombre del arrendatario, él será el responsable del pago y él será por tanto el deudor de cara a la empresa suministradora. De este modo evitamos que el propietario pueda verse incluido en un fichero de morosidad por una deuda cuyo pago le corresponde al arrendatario.
  • Si únicamente realizamos un cambio de domiciliación con la finalidad de domiciliar el pago en una cuenta del arrendatario, debemos saber que es práctica habitual por parte de las compañías suministradoras que, ante un impago reiterado de las facturas, éstas sean giradas de nuevo al número de cuenta anterior –del propietario-. Además, aunque cambiemos la domiciliación, el deudor de cara a la empresa suministradora seguirá siendo el arrendador.

¿Si el arrendatario no me paga, e interpongo la correspondiente demanda de desahucio, conseguiré que tenga que abandonar el inmueble?

Sí, a no ser que el arrendatario tenga facultad de enervar la acción. La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el arrendatario de rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades debidas y así evitar el desahucio. Para evitar que el arrendatario pueda ejercitar esta facultad de enervación, basta con enviarle previamente un requerimiento fehaciente, cumpliendo una serie de requisitos formales.

Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario haya abonado las cantidades impagadas, podremos interponer la correspondiente demanda de desahucio sin que el arrendatario pueda evitar el desahucio mediante el pago de lo adeudado. El pago con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio no excluye la posibilidad de resolución arrendaticia.

¿Se puede reclamar las cantidades impagadas con la demanda de desahucio?

Sí, se presenta una demanda acumulada de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad. De este modo, por un lado, solicitamos resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble mediante el correspondiente desalojo (si no abandona voluntariamente el inmueble), y por otro, la condena al pago de la cantidad adeudada en el momento de interposición de la demanda, así como de las cantidades que se devenguen durante la tramitación del litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada.

En FEBRER ASESORES podemos asesorarte sobre cualquier otra duda que pueda surgirte en relación con esta materia, pues contamos con profesionales cualificados y con experiencia en este tipo de procedimientos. Si deseas ampliar esta información, no dudes en contactar con nosotros.

Artículo realizado por Patricia Llopis Beltrán

Febrer Asesores es un despacho ubicado en Benicarló (Castellón) con más de 50 años de experiencia en asesoramiento integral, tanto a empresas como a particulares.

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