¿Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?

Una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, junto con otras recientes de primera instancia, y también de Audiencias Provinciales, consideran que los bancos debe hacerse cargo, al menos en parte, de los costes de formalizar un préstamo hipotecario.

¿Quién paga los costes asociados a la constitución de una hipoteca?

En casi todos los casos, el cliente. El banco que concede el préstamo suele incluir una cláusula en el contrato que traspasa todos los gastos derivados de formalizar el crédito al futuro hipotecado. Pero, al igual que ocurrió con la famosa Sentencia del Tribunal Supremo, del 9 de mayo de 2013, ya hay jurisprudencia del Alto Tribunal que indica que esa cláusula es abusiva.

La Sentencia del Tribunal Supremo, del 23 de diciembre de 2015, indica que “resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”. El fallo añade que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista […]”. Así pues, el pleno del Tribunal Supremo ratifica así la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid que obligaba, en este caso, a BBVA, a devolver los gastos de constitución de la hipoteca (gastos de Notario, Registro de la Propiedad, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), al declarar nula ese punto del contrato. La cantidad de esos gastos es variable, pero en una hipoteca media de 150.000 euros, calculamos que pueden ascender a más de 3.000 euros.

La sentencia del Tribunal Supremo ha sido seguida por otras de primera instancia, como la conocida recientemente de un juzgado de Granollers (Barcelona) y otra del pasado diciembre de un juez de Oviedo; también se han pronunciado instancias más elevadas como las audiencias provinciales de Zaragoza y de Pontevedra. Desde esta última, el fallo aboga por una repartición de los gastos. ”Resulta exigible desde un punto de vista abstracto la reciprocidad en el gasto, pues ambas partes se benefician de la intervención notarial o registral, al menos desde una aproximación inicial frente a la norma contractual inserta en una escritura de préstamo hipotecario con cláusulas predispuestas”. Concluye, eso sí, que la cláusula que traspasa todos los gastos de constitución al cliente es inválida.

Las Sentencias consideran, en cualquier caso, que no es justo que el hipotecado cargue con todos los gastos, si bien existen dudas de si lo adecuado es que el banco se haga cargo de todos ellos. Los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del crédito en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de Actos Jurídicos Documentados. Pero aquí es clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el cliente y que este asumió los gastos motu proprio. 

¿Qué pasos debo seguir para reclamar la devolución?

El primer paso a realizar, consiste en recopilar toda la documentación relativa a la formalización del préstamo hipotecario: escritura, facturas del notario, registro de la propiedad y gestoría, y liquidación del modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente, tras calcular el importe pagado por usted de forma improcedente, procederemos a reclamar directamente a la entidad de crédito. Con la respuesta negativa encima del tapete, en caso de que así sea, o sin respuesta a los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial.

La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, debe presentarse con toda la documentación de las facturas de notaría y Registro de la Propiedad y también de la gestoría, si la eligió el banco.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca, y la devolución de éstos, en los cuatro años siguientes a la sentencia del Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca, también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.

En resumen, si desea conocer si usted pagó de forma improcedente los gastos derivados de la formación de su préstamo hipotecario, y en tal caso, que los calculemos y procedamos a reclamar su devolución, no tiene más que solicitárnoslo. Realizaremos un estudio previo sin coste alguno para usted, y únicamente cobraremos en el caso de que usted consiga la devolución del importe pagado incorrectamente.