Limitación de los arrendamientos turísticos

ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS LIMITANDO LOS ARRENDAMIENTOS TURISTICOS

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, a pesar de que trata de una normativa sobre Arrendamientos Urbanos, con vigencia desde el 6 de marzo de 2019, modifica la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros puntos, dando la posibilidad de limitar los arrendamientos turísticos, creando un nuevo precepto.

Así pues, el artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda redactado del siguiente modo:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

Por tanto, las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas respecto de la actividad de alquiler turístico. Cabe resaltar que lo que dice la norma es que la junta de propietarios podrá limitar o condicionar esa actividad, no dice expresamente que las puedan prohibir.

Otros aspecto muy importante y relevante es que se reduce el cuórum de la unanimidad y lo sitúa en los 3/5. Por tanto, alcanzando ese porcentaje de votos favorables y de coeficiente de participación, puede modificarse una cláusula estatutaria ya existente, o puede añadirse una nueva cláusula, que limite la actividad de alquiler turístico en dicho sentido.

Por último, y no menos importante, hay que destacar que el artículo 17.12 acaba diciendo que esos acuerdos no tendrán efecto retroactivo. Sirva de ejemplo lo dispuesto en la Sentencia del TSJ de Cataluña, de fecha 13 de septiembre de 2018, donde el tribunal manifiesta que, si los acuerdos se han adoptado con las mayorías legales, son válidos y surten sus efectos. No obstante, al no ser retroactivos, no afectan a las viviendas que en el momento de adoptarse el acuerdo ya se encontraran destinadas a alquiler turístico, por tener licencia administrativa aprobada, y cuyos propietarios hubiesen votado expresamente en contra del acuerdo. Es decir, se respetan las legítimas expectativas de los propietarios que ya tenían concedido este uso, pero el acuerdo obliga al resto (y también a los primeros, si dejan de tener licencia).

INCREMENTO EN LA PARTICIPACIÓN DE GASTOS COMUNES HASTA UN 20%

Otra de las modificaciones introducidas, en este caso a través del Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es que las comunidades de propietarios podrán acordar la imposición de cuotas especiales o el incremento de la participación en los gastos comunes –siempre y cuando esa subida no supere el 20 por ciento– a los vecinos que destinen su piso al alquiler turístico.

LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE LOS ACUERDOS

Una vez adoptado el acuerdo de la limitación de destino de las viviendas a la actividad de alquiler turístico, es válido y exigible a los propietarios que lo sean al momento de la celebración de la Junta. Para que dicho acuerdo sea válido y eficaz para futuros adquirientes, deberá elevarse a publico ante Notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad que corresponda a la finca de acuerdo a su domicilio.

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Artículo realizado por Carlos Febrer