Renuncia a la exención del IVA

Las segundas y ulteriores entregas de inmuebles (en general, las no realizadas por el promotor) están exentas de IVA. En estos casos (a diferencia de lo que ocurre con las compras de inmuebles “nuevos”, que tributan por IVA), el adquirente debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo de entre el 7% y el 10% sobre el valor real del inmueble, según la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana el tipo general de ITP está situado en el 10%.

Esta regla tiene algunas excepciones. Así pues, las siguientes transmisiones tributan por IVA a pesar de ser segundas entregas:

• Entregas realizadas por las compañías de leasing como consecuencia del ejercicio de la opción de compra inherente a los contratos de arrendamiento financiero.
• Cuando el adquirente vaya a proceder a la rehabilitación de la edificación adquirida.
• Cuando la edificación vaya a ser objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción.

El hecho de satisfacer el ITP supondrá un problema para la empresa adquirente: a diferencia del IVA, este impuesto no es deducible y supone un mayor coste de la operación. Pues bien, para evitar dicho coste, existe la posibilidad de renunciar a la exención del IVA, de forma que la operación tribute por este impuesto en lugar de por ITP.

Renuncia a la exención de IVA

Para renunciar a la exención del IVA deben cumplirse los siguientes requisitos:

• El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA (es decir, debe estar utilizando el inmueble en una actividad en la que se repercute IVA).
• El adquirente también debe ser una sociedad o una persona física que vaya a destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte por la operación. Aunque el adquirente esté en prorrata, también es posible la renuncia a la exención (hasta hace unos años dicha renuncia sólo era posible si el adquirente podía deducirse el 100% del IVA soportado). También será posible renunciar a la exención cuando, no cumpliéndose este último requisito en el momento de la compra, el destino previsible del inmueble sea su utilización, total o parcial, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

Asimismo, las partes deben comunicarse recíprocamente la renuncia. En concreto, el vendedor deberá comunicar por escrito que la ejercita, mientras que el comprador deberá comunicar que es sujeto pasivo del IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.

Si dichas menciones se incluyen en la propia escritura de compraventa, no es preciso efectuar ninguna comunicación adicional.

Inversión del sujeto pasivo.

En estos casos de renuncia a la exención se produce lo que se denomina “inversión del sujeto pasivo” (el sujeto pasivo no es el vendedor, sino el adquirente). A consecuencia de ello:

• El vendedor del inmueble no debe repercutir IVA en su factura (basta con que, al emitirla, incluya en ella una mención del tipo “Operación en la que se produce la inversión del sujeto pasivo de acuerdo con lo establecido en el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA” ).
• Es el empresario destinatario de la operación el obligado a autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable (el 10% en caso de viviendas y el 21% en otros supuestos), deduciéndoselo en la misma declaración (por lo que esta operativa tendrá un efecto neutral para las empresas que puedan deducirse el 100% del IVA soportado).

¿Me conviene renunciar a la exención de IVA?

La autorrepercusión tendrá un efecto neutro si el adquirente tiene derecho a deducirse el 100% del IVA soportado, por lo que en estos casos la renuncia a la exención es recomendable. No obstante, la cosa cambia si el adquirente está en prorrata y no puede deducirse la totalidad del IVA soportado: en ese caso será necesario comprobar si el ahorro en el ITP derivado de dicha renuncia compensa el IVA no deducible que soportará, así como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que exigen las comunidades autónomas en las transmisiones que llevan IVA.

Cuando la transmisión de un inmueble tributa por IVA también se aplica el AJD, al ser una operación que se formaliza en escritura y que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Además, el AJD que las comunidades autónomas aplican a las operaciones en las que ha habido una renuncia a la exención del IVA suele ser superior al habitual (entre el 1,5% y el 2,5%, según la comunidad, frente al 1% o 1,5% habituales). En el caso de la Comunidad Valenciana, el AJD en caso de renuncia a la exención de IVA se sitúa en el 2%.

Bienes de inversión

Antes de tomar una decisión, todavía deberá tener en cuenta una variable adicional. Recuerde que si la operación tributa por IVA, el impuesto inicial deducido no es definitivo, sino que depende de la prorrata de los años siguientes. En los nueve años siguientes se aplica la “regularización de bienes de inversión”, de forma que si la prorrata en dichos años varía en más de diez puntos respecto a la del año de compra, se recupera parte del IVA no deducido al inicio (si la prorrata aumenta) o debe devolverse parte de dicho IVA (si disminuye).

Por tanto, si la empresa prevé un aumento de su porcentaje de prorrata en los siguientes años, deberá hacer cálculos: puede interesarle que el vendedor renuncie a la exención, ya que “regularizará” a su favor parte del IVA no deducido inicialmente.

Dicha regularización también se produce en caso de que el inmueble se transmita dentro de ese período de regularización (el año de compra o los nueve siguientes).

En Febrer Asesores somos expertos en fiscalidad inmobiliaria, por lo que podemos asesorarte debidamente sobre esta materia. Si te surge cualquier duda relacionada con lo anterior, consúltanos, sin compromiso alguno por tu parte.