¿Se puede prohibir el uso de la piscina a un propietario moroso?

Cada vez con más frecuencia los propietarios de las Comunidades que administramos en Febrer Fincas nos preguntan si pueden acordar prohibir el acceso a la piscina, pistas de pádel, pistas de tenis…. a aquellos propietarios que tienen deudas con la Comunidad.

Como Administradores realizamos un estudio individualizado de las circunstancias concretas de cada Comunidad para poder ofrecer una conclusión fundada, ya que -entre otras comprobaciones- debe analizarse si hay alguna previsión en los Estatutos de la Comunidad al respecto. No obstante, en el presente artículo trataremos de ofrecer algunas conclusiones genéricas por si sirven de utilidad a aquellos propietarios que estén valorando aplicar esta alternativa.

La sanción prevista por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) directamente aplicable a los propietarios deudores es la privación del derecho a voto. Es decir, la prohibición del acceso a las instalaciones lúdicas no cuenta con respaldo legislativo.

Por tanto, antes de acordar en Junta esta medida debemos preguntarnos ¿es legal prohibir el acceso? ¿vulnera el derecho de propiedad? ¿la Comunidad se expone a una denuncia por coacciones?

Jurisprudencialmente es un tema controvertido, basándose en la conocida Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 13 de mayo de 2016, algunos Juzgados consideran que “privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio como puede ser el uso de las zonas deportivas (…) cuando concurre una causa objetiva y justificada como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizados en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos. Sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen Interior”.

En este mismo sentido, existe una Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado que concluye que “entendiendo que la piscina es un elemento común accesorio, no esencial y que por tanto el impedir a un propietario moroso su disfrute en tanto no contribuye lógicamente a su mantenimiento no constituye una limitación del derecho de propiedad, cuanto más es una limitación de uso que se plantea de forma temporal o eventual”. Esta resolución admite incluso que la limitación o prohibición aparezca en los Estatutos de la Comunidad.

Sin embargo, no podemos olvidar que hay numerosas sentencias en sentido contrario que declaran nulos los acuerdos que impiden el acceso y uso a un comunero de un elemento común que el propietario tiene reconocido por los estatutos ya que consideran que supone una alteración de una disposición estatutaria y por tanto, requiere unanimidad. Y, algunas de estas Sentencias llegan incluso a reconocer una indemnización de daños y perjuicios al propietario deudor.

Así pues, nuestra opinión es que si no está previsto estatutariamente – siempre hay que estudiar el caso de forma particular-, la privación de derechos siempre ha de interpretarse de manera restrictiva y la citada Ley de Propiedad Horizontal solo señala dos sanciones para los morosos: la privación del voto y la posibilidad de impugnación.

Además de lo anterior, el principal problema de adoptar esta medida en las Comunidades es la implicación práctica que supone. Es decir, quién y cómo impide el acceso de los propietarios deudores a la piscina. Hacer efectiva esta privación de uso presenta numerosas dificultades: si un propietario deudor accede a la piscina (a pesar de haber acordado la prohibición), ¿qué medidas puede adoptar la comunidad? ¿se le expulsa?, ¿quién? Y si se niega a abandonar las instalaciones… ¿Qué podemos hacer si no hay ninguna autoridad que pueda intervenir en ese momento por desobediencia?.

Tampoco podemos olvidar que, en Comunidades de Propietarios de gran volumen, es prácticamente imposible llevar una contabilidad actualizada diariamente. Entonces… ¿cómo podemos saber si un propietario ha abonado recientemente la deuda? ¿A partir de qué importe se considera deudor? ¿Se prohíbe el acceso a todos los deudores (independientemente que deban 25 € que 3.000 €)?

Por todo lo anterior, en general, nuestra recomendación es no aplicar esta medida. Sin embargo, hay que estudiar cada caso puesto que en función de las características de la Comunidad y de la redacción de sus Estatutos, puede que sea efectiva adoptar dicha prohibición. Tampoco podemos olvidar que para impugnar judicialmente un acuerdo hay que estar al corriente de pago- salvo excepciones-, así que indirectamente puede que la adopción de dicho acuerdo si que surja el efecto deseado, que no es otro que el vecino moroso abone las cuotas adeudadas.

Si deseas ampliar esta información, sin compromiso alguno por tu parte, no dudes en contactar con nosotros. En Febrer Asesores y Febrer Fincas contamos con un equipo de abogados y administradores de fincas colegiados, con amplia experiencia en la materia.

Artículo realizado por Patricia Llopis.