Costes fiscales de la autopromoción de vivienda

La autopromoción es una alternativa a la compra de vivienda que nos permite diseñar y construir una vivienda a nuestro gusto y según nuestras necesidades. Esta opción, que cada día resulta más popular, supone convertirnos en los promotores de nuestra propia vivienda, y ello implica que debemos conocer los principales costes fiscales a los que haremos frente.

En primer lugar, deberemos disponer de un solar donde construir. La adquisición del terreno tributará de una forma u otra dependiendo de quién sea el vendedor:

• Si el vendedor del terreno es un particular, la operación tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO). El importe que tendremos que pagar por este impuesto en la Comunidad Valenciana es el 10% del valor real del terreno transmitido.
• Por el contrario, si el vendedor es un empresario persona física o sociedad, la compraventa del terreno tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), a un tipo del 21% sobre el valor del terreno. Este impuesto constará en la factura que emitirá el vendedor. Además, cuando la compraventa tributa por IVA, el comprador deberá tributar también por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en el momento de formalizar la escritura. El importe que tendremos que pagar por este impuesto en la Comunidad Valenciana es el 1,5% del valor real del terreno transmitido.

De esta forma, la carga tributaria de la compraventa del terreno por parte de un particular a otro, en la Comunidad Valenciana, será del 10% (ITP-TPO) del valor de este, mientras que, si se adquiere a un empresario persona física o sociedad, el coste fiscal ascenderá al 22,5% (IVA + ITP-AJD).

Una vez disponemos del terreno, deberemos nos encargaremos del diseño y la construcción de nuestra vivienda, previo pago de los impuestos y tasas locales.

• Por un lado, tributaremos por el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Este impuesto lo gestionan los Ayuntamientos, y el importe a pagar es un porcentaje sobre el coste total de las obras realizadas. Dicho porcentaje puede alcanzar hasta el 4%, y viene determinado por cada Ayuntamiento. En Benicarló, dicho tipo es del 3,5%.
• Por otro lado, nos encontramos con la Tasa Urbanística, también gestionada por los Ayuntamientos, y cuyo importe puede determinarse en base a una tarifa, una tarifa, o una combinación de ambas opciones. En el caso de Benicarló, la esta tasa supone el 2 por mil del total del presupuesto de ejecución material del proyecto de construcción.

En cuanto al diseño, ejecución y dirección de la obra, debemos tener en los honorarios del arquitecto, cuyos honorarios incluirán un 21% de IVA en sus facturas.

Por lo que respecta a la construcción, siempre que el inmueble construido tenga la consideración de vivienda, el IVA que nos repercutirá el constructor será del 10%, siempre que sea este quien aporte los materiales. Si, por lo contrario, compramos los materiales por nuestra cuenta, deberemos tributar al tipo impositivo general del 21%. Cabe decir que la construcción de piscinas e instalaciones deportivas tributan también al tipo general del 21%.

Una vez finalizada la obra, tendremos que pasar por notaría y formalizar una escritura de declaración de obra nueva, para posteriormente inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad. Dicha escritura tributará por ITP-AJD, a un tipo del 1,5% sobre el valor total de la obra (el mismo que hayamos declarado en el ICIO).

Como puedes observar, le procedimiento legar-tributario que ha de serguir un autopromotor de vivienda no es sencillo. Si estás interesado en convertirte en promotor de tu propia vivienda, y tienes dudas acerca del proceso que ello conlleva, en Febrer Asesores podemos asesorarte. No dudes en contactar con nosotros para ampliar esta información, sin compromiso alguno por tu parte.

Artículo realizado por Gerard Guirado.